강남역 북동 블록 상업·업무권역 진단
매도·임대·매수·임차 의사결정을 “감”이 아니라 “데이터와 구조”로 돕는 블록 분석
영역 내 사업자(건)
632
업종·임대 분포 표본
음식업(건)
282
F&B 집적도 높음
커피전문점(건)
45
로컬 비중 높음
편의점(건)
13
상시 수요 신호
목차
- 1) 블록 한눈에 보기 Overview
- 2) 시장 환경 Market
- 3) 데이터로 본 상권 구조 Structure
- 4) 임대료·보증금 레벨 Rent
- 5) 소유구조 포인트 Ownership
- 6) 고객별 실행 전략 Playbook
- 7) 의뢰를 만드는 체크리스트 Checklist
이 블록은 “전체 상가 회복”이 아니라 검증된 미시권역에서 업종·공간 전략으로 성과를 만드는 전형적인 구간입니다. 임대·매각은 업종 수요(배후) + 임대 구간(가격) + 관리/소유 구조(성사)를 같이 묶을 때 빨라집니다.
1) 블록 한눈에 보기
- 핵심 입지: 강남역(2호선·신분당선) 북동측, 테헤란로·강남대로 접근이 동시에 가능한 초역세권+업무지구 인접 블록
- 권역 성격: “대로변 프라임 수요(의료·대형 F&B) + 이면 회전형 상권(식음·생활) + 오피스 수요(IT·전문서비스) 공존”
2) 시장 환경(참고 리포트 논조 반영)
상업용부동산 시장은 자산·지역별 양극화가 뚜렷해지는 흐름이며, 상가 시장은 단기 모멘텀이 제한적이라는 진단이 제시됩니다. 따라서 성과는 “전체 시장”이 아니라 검증된 미시권역에서 업종/공간 전략으로 만들어집니다.
실무 해석: 강남역 북동 블록에서는 (1) 임차수요가 강한 업종을 정확히 매칭하고, (2) 임대료·보증금의 ‘표준 프레임’으로 협상을 단축하며, (3) 대형 건물의 관리규약·업종제한을 선제 점검하는 방식이 성패를 가릅니다.
3) 첨부 데이터로 본 ‘강남역 북동 블록’의 실체
3-1. 업종 구성(사업자 632개 기준)
| 업종 | 건수 | 비중 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 숙박·음식점업 | 129 | 20.4% | 체류·야간 수요의 중심 |
| 도·소매업 | 129 | 20.4% | 생활/구매 수요 보강 |
| 전문·과학·기술 서비스 | 90 | 14.2% | 주중 업무 수요 기반 |
| 정보통신업 | 69 | 10.9% | IT 배후(평일 유동) 강화 |
| 보건업·사회복지 | 49 | 7.8% | 클리닉·고정 방문 수요 |
3-2. F&B 디테일(음식업 282개)
음식업은 한식(단품/백반/육류) 중심으로 구성되어, 점심·회식·야간 수요가 모두 존재하는 “강남역형” 소비 패턴이 반영됩니다. 테넌트 교체가 발생해도 대체 업종이 빠르게 채워질 확률이 높습니다.
3-3. 커피·편의점(생활 인프라로 보는 체류력)
- 커피전문점 45개: 개인/소형(기타) 약 77.8%, 프랜차이즈 약 22.2%
- 편의점 13개: GS25·세븐·CU·이마트24 등 메이저 브랜드가 다수
해석: 로컬 카페 비중이 높고 편의점이 촘촘한 블록은 직장인·방문객 기반의 체류/상시 수요가 꾸준하다는 신호로 읽을 수 있습니다.
4) 임대료·보증금 레벨 (협상에 바로 쓰는 구간)
4-1. 월 임대료 구간(632개 분포)
| 월 임대료 구간 | 건수 | 포인트 |
|---|---|---|
| 300만원 이하 | 339 | 소형 오피스·서비스형 중심(저임대 저변 두텁다) |
| 300~600만원 | 104 | 이면/중소형 수요의 핵심 구간 |
| 600~1,000만원 | 82 | 상권 강한 구간(집객/가시성 영향 큼) |
| 1,000~3,000만원 | 92 | 대로변·대형 수요와 맞물리는 구간 |
| 3,000만원~1억원 | 13 | 프라임급(운영·브랜딩 요구) |
| 1억원 이상 | 2 | 초고가·특수 케이스 |
핵심: 같은 블록 안에서도 스펙트럼이 넓습니다. 임대·매각 성패는 “내 물건이 어느 임대료 구간인지”를 먼저 정의하고, 그 구간에서 지탱 가능한 업종/운영 모델을 붙이느냐에 달립니다.
4-2. 보증금 관행(‘월세 몇 개월치’ 관점)
- 전체 중앙값 기준: 보증금 ≈ 월세 10개월치
- 업종별: 음식점업 ≈ 12개월치, 보건업(클리닉) ≈ 15개월치
4-3. 업종별 ‘수요가 강한 구간’ 힌트
- 보건업(클리닉): 면적이 크고 월 임대료 레벨도 높은 경향(블록 내 ‘앵커 수요’)
- 음식점업: 600~1,000 / 1,000~3,000 구간에서 비중이 두텁게 형성
5) 소유구조(성사 확률을 올리는 실무 포인트)
소유자 데이터(874건) 기준으로 특정 대형 건물(구분소유 호실)의 비중이 크게 확인되며, 최근 기간에 소유권 변동이 집중되는 구간도 나타납니다.
- 호실형(구분소유) 거래/임대는 관리규약·공용부·업종제한·간판/집객 변수가 수익을 좌우
- 대형 건물은 임대차·관리 운영이 표준화될수록 공실 리스크가 줄지만, 표준을 모르면 협상에서 손해
중개사가 해줘야 하는 일: “좋아 보인다”가 아니라 관리/제약(리스크) 체크 → 업종 매칭(수요) → 조건 설계(협상) 순서로 고객의 의사결정 속도를 끌어올리는 것입니다.
6) 고객별 ‘중개의뢰가 생기는’ 실행 전략
A. 매도인(호실/건물주)
- 이 블록은 “가격”보다 논리(수요·업종·운영)로 팔리는 곳입니다.
- 다음 임차 시나리오(의료·대형 F&B·교육/서비스)를 붙여 매물화하면 설득력이 커집니다.
- 호실형이면 관리비·공용부·간판/동선을 정리해 “보이는 리스크”를 줄이는 것이 핵심입니다.
B. 임대인
- 공실을 줄이는 핵심은 “싸게”가 아니라 맞는 업종을 빠르게입니다.
- 대형 수요(클리닉·학원·대형 F&B)는 보증금/원상복구 조건을 표준화해 협상 속도를 올리고,
- 회전 업종(일반 F&B·생활)은 승계/렌트프리/스텝업 등 조합으로 체감 부담을 조정하는 편이 효율적입니다.
C. 매수인(투자자)
- 시장이 양극화되는 국면에서 성과는 미시권역 선별 + 운영 역량에서 나옵니다.
- 체크리스트: 임차 업종 포트폴리오(앵커 1 + 회전 2~3), 관리규약/업종제한, 보증금 관행, 승계 조건
D. 임차인(입점/이전)
- 식음(야간·회식형): 임대료가 높더라도 동선이 검증된 구간이 유리합니다.
- IT·전문서비스/소형 오피스: 저임대 저변이 두터워, 면적·가시성 밸런스가 관건입니다.
- 클리닉/교육: 원상복구·전대·설비(전기/급배수)까지 포함한 계약 구조 설계가 수익을 좌우합니다.
7) 이 블록에서 ‘의뢰’가 생기는 체크리스트
- (1) 업종별 수요와 임대료 구간을 숫자로 제시
- (2) 관리규약·업종제한·간판/집객 같은 실무 리스크를 선제 정리
- (3) 고객별 다음 액션(테넌트 시나리오/조건 설계/승계 전략)을 제안