국토교통부가 노후계획도시 정비사업의 부담을 줄이고 사업 추진 속도를 높이기 위한 제도 개선에 나선다. 정부는 4월 14일 국무회의에서 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 시행령 개정안을 의결했으며, 공포일인 4월 21일부터 시행할 예정이라고 밝혔다.

이번 개정안의 핵심은 그동안 정비사업 추진이 상대적으로 어려웠던 단일 주택단지에도 재건축진단 완화 또는 면제 요건을 적용할 수 있도록 한 점이다. 기존에는 특별정비예정구역 내 여러 주택단지를 하나로 묶어 통합 재건축하는 경우에만 재건축진단 완화 또는 면제가 가능했으나, 앞으로는 연접한 노후 주택단지가 없거나 인접 단지들이 이미 정비사업을 추진 중인 경우 등 일정 요건을 충족하면 단일 단지도 혜택을 받을 수 있게 된다.

특히 공공기여를 법정비율보다 더 부담하거나, 기반시설 정비를 함께 추진하는 경우에는 재건축진단이 완화되거나 면제될 수 있어 사업 초기 진입장벽이 크게 낮아질 전망이다. 이에 따라 주민들의 사업 착수 부담은 줄어들고, 노후계획도시 정비사업은 한층 더 빠르게 진행될 것으로 기대된다.

또 다른 변화는 분담금 추산 방식의 간소화다. 앞으로 특별정비계획을 수립할 때 분담금을 개별 소유자별로 일일이 산정하는 대신, 단지나 전용면적, 건축물 종류 등 유형별로 추산할 수 있게 된다. 이는 주민들의 행정적 부담을 덜고 계획 수립 기간을 단축하는 데 도움이 될 것으로 보인다.

국토교통부는 이번 시행령 개정이 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 정비 활성화의 계기가 될 것으로 보고 있다. 윤영중 국토교통부 주택정비정책관은 “이번 시행령 개정안은 노후계획도시 정비사업을 활성화하고 주민 부담을 완화하기 위한 것”이라며 “앞으로도 1기 신도시 등 노후계획도시 정비사업이 신속하고 차질 없이 진행될 수 있도록 적극 지원하겠다”고 밝혔다.

업계에서는 이번 제도 개선이 재건축 추진 문턱을 낮추고 사업 속도를 높이는 데 긍정적으로 작용할 것으로 보고 있다. 특히 기반시설과 연계한 정비를 유도한다는 점에서 단순 주택 재건축을 넘어 도시 기능 개선과 주거환경 향상에도 기여할 수 있을 것이란 평가가 나온다. 다만 실제 사업 현장에서는 공공기여 수준, 주민 합의, 사업성 확보 등이 여전히 주요 변수로 작용할 전망이다. 

정부가 도심 공공주택 복합사업의 사업성을 높이기 위해 용적률 규제를 추가로 완화하고, 공공택지 공급 절차도 손질한다. 국토교통부는 도심 공공주택 복합사업 및 공공택지 조성사업 활성화를 위한 「공공주택 특별법」 시행령 개정안이 4월 6일 국무회의에서 의결될 예정이라고 6일 밝혔다. 이번 개정은 지난해 발표한 ‘새정부 주택공급 확대방안(9.7 대책)’의 후속조치다.

이번 개정안의 핵심은 도심 공공주택 복합사업에 대한 인센티브 확대다. 우선 그동안 역세권 유형의 준주거지역에만 적용되던 용적률 법적 상한 1.4배 완화를 앞으로는 역세권 내 일반주거지역과 저층주거지 유형까지 넓힌다. 기존에는 주거지역의 경우 1.2배 완화가 적용됐지만, 개정 이후에는 1.4배까지 가능해진다. 정부는 이 특례를 3년 한시로 도입하되, 특례 적용 기간 안에 예정지구로 지정된 사업에는 3년이 지나도 계속 적용할 계획이다.

공원·녹지 확보 기준도 완화된다. 지금까지는 일정 규모 이상의 사업에서 공원·녹지를 의무적으로 확보해야 했는데, 그 기준 면적을 5만㎡에서 10만㎡ 이상으로 높여 사업 부담을 덜어주기로 했다. 국토부는 이를 통해 도심 복합사업의 사업성을 높이고, 사업 추진 동력을 키울 수 있을 것으로 기대하고 있다.

공공택지 조성사업의 속도를 높이기 위한 제도 손질도 함께 추진된다. 먼저 토지 소유주에게 택지 수의계약 등의 혜택을 주는 협의양도인 제도와 관련해, 인센티브 제공 기준에 **‘보상 조사 및 이주에 협조한 자’**를 명시했다. 그동안 모호했던 기준을 분명히 해 사업자와 토지 소유주 간 협의를 원활하게 하고, 전체 사업 진행 속도를 끌어올리겠다는 취지다.

또한 지구지정과 지구계획을 한 번에 승인할 수 있는 통합승인제도의 적용 대상도 확대된다. 기존에는 100만㎡ 이하 사업에 한해 적용됐지만, 앞으로는 330만㎡ 이하까지 넓어진다. 국토부는 대표 사례로 의정부 용현 공공주택지구(7천호)를 제시하며, 통합절차를 적용할 경우 다른 지구보다 지구계획 승인 기간을 약 6개월 단축할 수 있을 것으로 보고 있다.

공공주택 물량 조정도 보다 유연해진다. 현재는 30만㎡ 이상 공공택지에서 공공주택 비율을 정한 뒤 필요 시 5% 범위 내에서만 가감할 수 있었지만, 개정안은 이 상한을 없앴다. 이에 따라 LH 직접시행 전환 물량 등 사업 여건 변화에 맞춰 공공주택 공급 물량을 탄력적으로 조정할 수 있게 된다. 아울러 공공주택통합심의위원회 구성도 조정해 도시계획 분야 전문가는 늘리고, 건축·철도 분야 전문가는 일부 줄이기로 했다.

국토교통부는 이번 시행령 개정을 통해 도심 공급 수단의 실행력을 높이고, 공공택지 사업의 속도와 유연성을 함께 확보하겠다는 입장이다. 김영국 국토교통부 주택공급본부장은 “도심부터 택지까지 기 발표한 공급 계획의 실행력을 높이기 위해 사업별 맞춤형 제도개선을 병행하고 있다”며 “이번 시행령 개정을 통해 도심 공공주택 복합사업의 사업성이 크게 개선될 것으로 기대한다”고 밝혔다. 이어 “주택 공급이라는 목표에 방점을 두고 공급을 위한 다양한 절차 개선에 집중할 방침”이라고 말했다.

1. ‘악성 미분양’ 3만 가구 돌파
국토교통부의 2026년 2월 주택통계에 따르면 준공 후 미분양이 3만 가구를 넘어서며 약 14년 만의 최대 수준이 됐고, 그중 86.3%가 지방에 몰렸습니다. 전체 미분양은 6만6208가구로 소폭 줄었지만, 이미 지어놓고도 못 파는 물량이 늘었다는 점이 더 심각합니다.
의미: 단순한 경기 둔화가 아니라 지방 주택시장 체력 저하와 건설사 자금부담 확대를 보여주는 신호입니다. 공급을 늘린다고 해결되는 국면이 아니라, 지역별 수요 회복과 사업성 재조정이 필요한 단계로 읽힙니다.

2. 임대차 시장은 더 ‘월세화’되고, 전세 품귀는 심해짐
같은 2월 주택통계에서 1~2월 누계 기준 월세 거래 비중이 68.3%까지 올라갔습니다. 전세 거래는 줄고 월세는 늘어난 구조입니다. 서울 현장 기사들을 보면 3월 들어 갱신계약 비중이 높아졌고, 송파·강남·마용성 등에서도 기존 세입자가 새 집을 찾기보다 계약 연장으로 버티는 흐름이 강해졌습니다.
의미: 전세 매물이 부족하니 세입자가 이동을 포기하고 눌러앉는 상황입니다. 이건 앞으로 전세가격 상승 압력, 반전세·월세 전환 가속으로 이어질 가능성이 큽니다.

3. 강남권은 세금 부담 때문에 ‘매도’보다 ‘증여’ 고민이 커짐
뉴시스 보도에 따르면 서울 아파트 매물은 7만8897건으로 한 달 전보다 11.4% 늘었고, 강남구는 20.4%, 서초구는 17.1% 증가했습니다. 일부 단지는 실거래가보다 크게 낮춘 호가도 나왔고, 전문가들은 양도세 중과와 보유세 부담 우려가 겹치면서 매각보다 증여 쪽으로 선회하는 흐름이 나타날 수 있다고 봤습니다.
의미: 서울 집값이 일괄 급락한다는 뜻은 아니지만, 적어도 고가주택 시장에서는 세금이 가격보다 더 큰 의사결정 변수가 되고 있다는 뜻입니다. 특히 강남권은 거래보다 가족 간 자산이전이 늘 수 있습니다.

4. 서울 비강남권도 분양가가 강남급으로 올라감
노량진6구역 재개발 단지인 ‘라클라체자이드파인’의 전용 84㎡ 분양가가 최고 약 25억8000만원, 59㎡도 약 21억원 수준으로 알려졌습니다. 이 단지는 노량진 뉴타운의 첫 분양이라는 상징성이 커서, 후속 구역 분양가의 기준점이 될 가능성이 큽니다. 흑석 쪽도 평당 8500만원대가 거론되며 비강남권 분양가 상승이 두드러지고 있습니다.
의미: 이제 서울 분양시장은 “강남만 비싸다”가 아니라 핵심 정비사업지는 어디든 초고가화되는 흐름입니다. 실수요자는 청약 당첨만이 문제가 아니라 당첨 후 자금조달 가능성이 더 큰 허들이 되고 있습니다.

5. 국세청, 다주택 임대사업자·기업형 임대업자 세무조사 착수
국세청은 강남3구·한강벨트 다주택 임대업자 7곳, 기업형 임대업자 5곳, 허위 분양업체 3곳 등 총 15곳에 대해 세무조사에 착수했습니다. 보도에 따르면 최대 130호, 공시가격 720억원 규모 보유 사례가 포함됐고, 탈루 혐의 금액은 약 2800억원입니다.
의미: 정부가 부동산 시장을 단순히 가격이나 공급만 보지 않고, 임대사업·분양사업의 탈세·편법까지 강하게 들여다보기 시작했다는 뜻입니다. 앞으로는 다주택 임대업과 분양 전환 구조에서 세무 리스크가 더 커질 가능성이 있습니다.

국토교통부가 청년과 신혼·신생아 가구를 위한 2026년 매입임대주택 입주자 모집을 3월 26일부터 전국 16개 시·도에서 본격적으로 시작한다. 올해 전체 공급 규모는 총 17,252호로, 도심 내 양질의 주택을 주변 시세보다 현저히 저렴하게 이용할 수 있어 수요자들의 치열한 경쟁이 예상된다.

■ 수도권에 전체 물량 63% 집중… 대기시간 줄이는 '수시모집' 도입

올해 매입임대주택 모집 예정 물량은 청년 주택 9,112호, 신혼·신생아 주택 8,140호로 배정되었다. 특히 전체 물량의 63%인 10,923호가 주거 수요가 집중된 수도권 지역에 공급될 계획이다. 당장 3월에 진행되는 지역별 입주자 모집 물량은 총 4,443호 규모다.

올해부터는 공급 방식에 획기적인 변화가 생겼다. 기존 분기 단위로 진행되던 정기 모집 방식에서 벗어나, 지역 및 주택 여건을 반영한 '수시모집' 체계로 전환된다. 국토부는 이를 통해 입주 대기시간을 크게 단축하고 보다 속도감 있는 주택 공급이 가능해질 것으로 기대하고 있다.

■ 청년은 시세 절반 가격, 신생아 출산 가구는 '1순위 최우선 공급'

계층별 상황에 맞춘 다양한 혜택과 거주 조건이 눈길을 끈다.

• 청년 매입임대주택: 무주택 미혼 청년을 대상으로 시세의 40~50% 수준인 파격적인 임대료로 제공되며, 최대 10년 동안 안정적으로 거주할 수 있다.

• 신혼·신생아 매입임대주택: 소득 수준에 따라 조건이 세분화된다. 도시근로자 월평균 소득 70%(맞벌이 90%) 이하를 대상으로 하는 'Ⅰ 유형'은 시세 30~40%로 최대 20년간 거주할 수 있다. 소득 130%(맞벌이 200%) 이하 대상인 'Ⅱ 유형'은 시세 70~80% 수준으로 최대 10년(자녀가 있을 시 14년) 거주가 가능하다.

• 신생아 가구 특례: 모집 공고일 기준 최근 2년 이내에 자녀를 출산한 가구는 1순위 입주자로 분류되어 최우선으로 주택을 공급받을 수 있는 혜택이 주어진다.

■ 26일부터 LH청약플러스 등에서 신청 가능

가장 많은 물량을 소화하는 한국토지주택공사(LH)의 3월 입주자 모집(4,260호)은 3월 26일부터 4월 9일까지 청약 접수를 진행하며, 6월 말부터 입주가 시작될 예정이다. LH 물량에 대한 상세 정보와 청약 신청은 LH청약플러스(https://apply.lh.or.kr)에서 확인할 수 있다. 서울주택도시공사(SH) 등 다른 지역 공기업이 공급하는 물량은 각 기관의 개별 누리집을 통해 확인 및 신청이 가능하다.

국토교통부 이기봉 주거복지정책관은 "앞으로도 도심 내 주요 입지에 매입임대주택을 신속하게 공급하여 청년과 신혼부부 등 국민이 체감할 수 있는 주거복지 서비스를 적극적으로 확대해 나가겠다"고 밝혔다.

정부가 청년, 신혼부부, 고령자 등 수요자 특성에 맞춘 공공임대주택 공급 확대에 나선다. 단순한 주거 제공을 넘어 돌봄, 일자리, 복지서비스를 결합한 ‘특화주택’을 늘려 입주자의 생활 방식에 맞는 주거 선택지를 넓히겠다는 취지다. 국토교통부는 3월 23일부터 5월 22일까지 지방정부와 지방공사 등 공공주택사업자를 대상으로 특화주택 공모 신청을 받는다고 밝혔다.

이번 공모는 공공임대주택에 사회복지시설, 돌봄공간, 공유오피스 등 수요 맞춤형 시설과 주거서비스를 함께 도입하는 것이 핵심이다. 정부는 공모 선정 사업에 대해 주택도시기금 출·융자 등 재정지원을 제공해 지역 여건에 맞는 특화주택 공급을 유도할 방침이다. 특히 올해부터 청년특화주택 내 특화시설과 지역제안형 특화주택의 육아친화 플랫폼에 대한 건설비 지원도 새롭게 도입돼 사업 추진 기반이 강화될 전망이다.

공모 유형은 4가지다. 지역제안형 특화주택은 지방정부가 출산 장려, 귀농·귀촌 지원 등 지역 수요에 맞춰 입주자격과 선정방식, 거주기간 등을 설계할 수 있는 모델이다. 고령자 복지주택은 65세 이상 무주택 고령자를 대상으로 하며, 안전손잡이와 미닫이 욕실문 같은 편의시설과 함께 경로식당, 건강상담실, 교양강좌실 등 복지시설이 함께 조성된다. 청년특화주택은 역세권 등 도심 우수 입지에 청년 선호형 평면과 빌트인 가구, 커뮤니티 시설 등을 반영한 주택이다. 일자리연계형 지원주택은 창업가나 중소기업 근로자 등을 위해 공유오피스, 회의공간, 창업지원센터 등을 함께 공급하는 형태다.

정부는 이번 공모를 통해 수요 맞춤형 공공임대 공급을 본격화할 계획이다. 권역별 사업설명회는 이미 마쳤으며, 접수 이후에는 제안서 검토와 현장조사, 발표평가를 거쳐 6월 말 특화주택 후보지를 발표할 예정이다. 특화주택 사업은 지방정부 소유 유휴부지나 국·공유지 등을 활용해 추진된다.

재정지원도 뒷받침된다. 자료에 따르면 특화주택은 전용면적 규모에 따라 건설비의 66~80% 수준까지 주택도시기금을 통해 지원받는다. 또 청년특화시설에는 개소당 8억원, 육아친화 플랫폼에는 개소당 최대 38억2000만원의 시설 지원금이 투입된다. 육아친화 플랫폼은 공동육아터, 실내 놀이터, 긴급 보육시설 등 양육지원 인프라를 결합한 공공임대 모델로, 신혼부부와 다자녀 가구 등 양육계층 지원에 초점이 맞춰져 있다.

한국토지주택공사(LH)도 별도로 4월 3일부터 ‘특화형 매입임대주택’ 모집 공모를 진행한다. 이는 민간이 입주자 맞춤형 공간과 서비스를 제안하면 공공이 이를 매입해 공급하는 방식이다. 정부는 공공임대가 획일적인 공급에서 벗어나 청년의 주거안정, 고령자의 복지 연계, 양육가구의 돌봄 부담 완화까지 아우르는 방향으로 전환될 것으로 기대하고 있다.

1. 공동주택 공시가격(안), 3월 18일부터 열람 시작
국토교통부는 2026년 1월 1일 기준으로 산정한 공동주택 약 1,585만 가구의 공시가격(안)을 3월 18일부터 4월 6일까지 열람·의견청취한다고 밝혔고, **현실화율은 지난해와 같은 69%**를 적용한다고 했습니다. 제출 의견은 한국부동산원 검토와 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 4월 30일 결정·공시됩니다. 공시가격은 보유세, 건강보험료, 복지 수급 기준 등에 연결되기 때문에 실수요자와 다주택자 모두에게 영향이 큰 뉴스입니다.

2. 부동산 세제 개편, ‘확정안은 없다’… 다만 검토는 진행 중
정부는 3월 12일과 13일 연속으로 “구체적인 부동산 세제 개편방안은 정해진 바 없다”고 설명했습니다. 동시에 관계부처가 주택시장 정상화를 위한 세제 합리화 방안 마련을 위해 연구용역과 부처 협의는 진행 중이라고 밝혀, 시장에서는 “확정 발표는 아니지만 세제 손질 논의 자체는 살아 있다”는 신호로 받아들이고 있습니다. 즉, 당장 세율이나 제도가 바뀌는 단계는 아니지만, 양도세·보유세·거래세 방향을 둘러싼 정책 논의는 계속 이어질 가능성이 큽니다.

3. 정부, 부동산 불법행위 단속 강화… 농지투기·집값 담합 계속 본다
국무조정실 부동산감독추진단은 제9차 부동산 불법행위 대응협의회를 열고 관계기관 공조를 점검했습니다. 경찰청은 2025년 10월 17일부터 2026년 3월 15일까지 부동산 범죄 특별단속을 운영하면서 집값 띄우기 등 불법중개, 공급질서 교란, 농지투기 등 8개 유형을 집중 단속 중이라고 밝혔고, 최근 화성 일대 농지투기 사범 219명을 불구속 송치한 사례도 공유됐습니다. 거래질서 교란, 허위 호가, 농지 관련 투기성 거래에 대한 감시가 한층 강해졌다는 점에서 현장 중개업계도 주의가 필요한 뉴스입니다.

4. 2월 가계대출 증가폭 확대… 주담대는 다시 강해졌다
금융위원회 발표에 따르면 2월 전 금융권 가계대출은 2.9조 원 증가해 1월(+1.4조 원)보다 증가폭이 커졌습니다. 특히 주택담보대출은 4.2조 원 증가해 전월(+3.0조 원)보다 확대됐고, 은행권 주담대도 감소에서 증가로 전환됐습니다. 금융당국은 향후 가계대출 변동성이 주택시장 불안으로 이어지지 않도록 선제 대응하겠다고 밝혔습니다. 이사철 수요와 정책대출 영향으로 주담대가 살아나는 흐름이 확인된 셈이라, 시장에서는 대출 규제 유지 여부와 추가 관리 가능성을 함께 보는 분위기입니다.

5. 한국은행, “수도권 집값 상승세는 둔화했지만 아직 안심은 이르다”
한국은행은 3월 통화신용정책보고서와 관련 설명에서 가계대출 증가세는 둔화했지만, 수도권 주택시장은 아직 완전히 안정됐다고 보기 어렵다는 취지의 메시지를 냈습니다. 보도 내용에 따르면 한은은 서울·수도권 집값 오름세가 최근 다소 둔화됐지만 상승·하락 가능성이 함께 남아 있다고 봤고, 일관된 거시건전성 정책과 실효성 있는 공급대책이 필요하다고 강조했습니다. 한마디로, 정책 기조가 갑자기 풀리기보다는 “대출 관리 + 공급 확대” 기조가 당분간 유지될 가능성이 크다는 신호로 읽힙니다. 

토스와 당근마켓이 애플리케이션 내 부동산 서비스를 대폭 고도화하며 온라인 중개 시장 점유율 확대에 나섰습니다.

• 데이터 및 편의성 강화: 토스는 프롭테크 기업과의 제휴를 통해 단순 실거래가를 넘어 단지 내 '실시간 매물 데이터'를 연동하고 대출 비교까지 원스톱으로 지원합니다. 당근마켓은 아파트 단지별 자체 데이터 확보에 집중하며, 안심 송금 기능을 도입해 직거래의 신뢰도를 높이고 있습니다.

• 시장 전망: 전통적 강자인 네이버페이 부동산 역시 VR 및 AI 매물 찾기로 대응하고 있어, 고객과 중개사를 연결하는 플랫폼 간의 트래픽 확보와 차별화된 매물 데이터 연동 경쟁이 한층 치열해질 전망입니다.

서울시가 봄 이사철을 맞아 인공지능(AI)을 활용한 대대적인 부동산 불법행위 점검에 착수했습니다.

• 플랫폼 자정 작용: '서울시 부동산동향분석시스템'을 통해 시세 대비 현저히 낮은 허위 매물을 단기간에 대량 등록(최근 한 중개사가 1,300건 등록 후 적발)하는 등의 이상 거래를 알고리즘이 자동으로 포착합니다.

• 시사점: 플랫폼 내 매물 필터링과 데이터 신뢰도 확보가 중개업의 핵심 과제로 떠오르는 가운데, 공공기관의 프롭테크 단속 기술도 함께 고도화되고 있습니다.

한국부동산원이 오늘(12일)부터 청약 신청의 편의성을 높이기 위해 '청약홈' 웹사이트와 모바일 앱을 전면 개편해 오픈했습니다.

• 주요 개편 내용: 기존에 분산되었던 메인화면을 사용자 중심으로 단순화하고, 검색 기능 신설 및 가독성 중심의 디자인(UI/UX) 개선을 진행했습니다. 방대한 부동산 공공 데이터를 일반 고객이 모바일 환경에서 직관적으로 탐색할 수 있도록 덜어내고 재배치한 좋은 레퍼런스가 될 것으로 보입니다.

한국갤럽의 최신 조사 결과, 향후 1년간 집값이 '내릴 것'이라는 응답이 46%로 나타나며 한 달여 만에 상승론에서 하락론으로 시장 심리가 뒤바뀌었습니다.

• 양극화 양상: 1·29 수도권 주택공급 방안 발표 이후의 변화로, 특히 대출 규제가 엄격한 15억 초과 강남권 고가 아파트는 호가를 수억 원 낮춘 매물이 나와도 거래가 정체된 반면, 대출 한도가 상대적으로 여유로운 15억 이하 단지들은 여전히 활발한 손바뀜을 보이며 신고가를 경신하는 등 시장의 양극화가 뚜렷합니다.

국내 최대 규모의 건물관리(FM) 기업인 S&I코퍼레이션(과거 LG계열)이 M&A 시장에 매물로 나왔습니다.

• 업계 동향: 단순 시설 관리를 넘어 자산관리(PM), 매입·매각 자문(AM) 등 상업용 부동산 전반으로 사업을 넓히고 있으며, 최근 최고데이터책임자(CDO)를 영입해 프롭테크 신성장 사업으로 빠르게 확장 중입니다. 기업가치는 최대 7,000억 원, 매각가는 5,000억 원 수준으로 거론되며 빅데이터 기반의 부동산 자산운용 시장의 팽창을 보여줍니다.