전세의 가장 큰 위험인 ‘보증금을 돌려받지 못하는 문제’​를 계약 구조 자체로 차단하려는 새로운 임대차 방식이 도입된다.

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 8월 20일 ‘전월세 안심신탁’ 사업의 세부 계획​을 공개했다. 지난 8월 13일 발표된 ‘주택 신속공급 방안’의 후속조치다.

기존 전세와 가장 큰 차이는 전세금을 집주인에게 주지 않는다는 점이다.

임대인·임차인·HUG가 3자 계약을 체결하면 임차인은 전세보증금 전액을 HUG가 운영하는 전월세안정화기구에 예치한다. HUG가 전세금의 예치와 운용뿐 아니라 계약 종료 후 임차인에게 보증금을 돌려주는 역할까지 담당한다.

따라서 집주인의 자금 사정이 나빠지더라도 임차인의 보증금 반환에 영향을 주지 않는다. 별도의 전세금반환보증과 전세대출보증 가입도 필요하지 않아 보증료 부담도 줄어든다.

집주인은 전세금을 직접 받는 대신 월세에 해당하는 수익을 매달 지급받는다.

HUG는 예치된 전세금 등을 기반으로 ‘주택공급활성화펀드’를 조성하고 HUG 보증부 주택 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등에 투자해 연 4%대의 수익을 창출한다는 계획이다. 이 수익을 매월 임대인에게 지급한다. 정확한 수익률은 9월 사업 공고에서 확정될 예정이다.

정부가 제시한 사례를 보면 주거비 절감 효과도 있다.

서울의 매매가격 3억원, 전세금 2억원​인 연립·다세대주택을 가정하면 기존 월세는 보증금 1천만원에 월 74만원 수준이다.

안심신탁을 이용해 전세금 2억원 가운데 80%인 1억6천만원을 연 3.97% 금리로 대출받으면 월 이자 부담은 약 53만원이다.

월세보다 매달 약 21만원, 연간 252만원을 아낄 수 있다. 2년 거주하면 약 504만원, 계약갱신청구권을 이용해 4년 거주할 경우 약 1,008만원​의 주거비 절감 효과가 있다는 것이 정부 계산이다.

대상은 특정 주택 유형에 한정하지 않는다.

아파트·연립·다세대 등 주택 유형과 지역에 별도 제한을 두지 않되 우선 시세 20억원 이하 주택을 대상으로 시행한다. 위반건축물 여부와 시세 대비 전세금이 지나치게 높은지도 사전에 검증한다. 임대인과 임차인의 참여는 의무가 아니라 자율 신청 방식이다.

등록 임대사업자가 참여하면 임대보증금반환보증 가입 의무를 면제해 보증료 부담을 줄여주고, 안심신탁에서 발생한 임대소득에 대한 세제지원도 추진한다.

특히 서울 등 규제지역의 집주인이 지방으로 이주할 경우 안심신탁을 통한 연 4%대 수익에 더해 연 1~3% 수준의 주택연금을 받을 수 있도록 하는 방안도 추진한다.

사업 일정도 구체화됐다.

정부는 9월 말 사업공고 → 10월 신청 → 11월 3자 계약 → 연말부터 순차 입주를 추진한다. 올해 LH 매입임대주택 500가구에도 안심신탁 방식을 시범 적용할 예정이다.

정부가 지난 8월 3일 발표한 부동산 세제개편안이 수정될 가능성이 커지고 있다. 비거주 1주택자의 세 부담을 높이고 장기보유특별공제를 장기거주 중심으로 전환한다는 큰 방향은 유지하되, 실거주하지 못하는 불가피한 사유와 세 부담 급증 문제를 보완하는 방안이 당정에서 논의되고 있다.

재정경제부가 8월 4일부터 진행한 세제개편안 입법예고는 오늘 8월 20일 종료된다. 정부는 의견수렴과 법제처 심사 등을 거쳐 9월 1일 국무회의에서 정부안을 확정한 뒤 9월 3일 이전 국회에 제출할 예정이다.

이번 논의에서 가장 주목받는 것은 양도소득세 장기보유특별공제다. 정부안은 장기간 주택을 보유했다는 이유만으로 세금을 크게 감면하는 기존 방식을 실거주 중심으로 바꾸는 것이 골자다. 하지만 여당에서도 장기보유공제를 사실상 폐지하는 방식은 장기간 한 주택을 보유한 사람에게 예상하지 못한 세 부담을 줄 수 있다는 문제 제기가 나오고 있다.

종합부동산세도 보완 대상이다. 정부안은 실제 거주하는 1세대 1주택자의 기본공제를 확대하는 대신, 주택을 보유하면서 다른 곳에서 거주하는 1주택자에게는 상대적으로 높은 세 부담을 적용하는 방향이다.

그러나 직장 이동이나 자녀 교육뿐 아니라 부모·손주 돌봄, 주택 리모델링, 치료 등 불가피한 사유로 자기 집에 살지 못하는 경우까지 비거주자로 동일하게 과세하는 것이 적절한지를 놓고 논란이 이어지고 있다. 정부도 이러한 사유를 실거주로 인정하는 예외 규정을 확대하는 방안을 검토 중이다.

시장과 지자체의 반발도 적지 않다. 세제개편안 입법예고 이후 제출된 의견은 2주 만에 1만건을 넘어섰고, 강남구와 서초구도 주민 의견을 수렴해 정부에 전달했다.

다만 20일 오전 현재 구체적인 수정 내용은 확정되지 않았다. 정부안이 국회에 제출된 뒤에도 국회 심의 과정에서 종부세 공제와 양도세 장기보유특별공제 등이 추가 조정될 가능성이 있다. 따라서 현재 발표된 세제개편안을 최종 확정 세법으로 받아들이는 것은 주의할 필요가 있다.

국토부 "공원 전체를 후보지로 검토"… 서울시·용산구 반발
특별법 개정·토양정화·미군 협의 등 과제 산적
20일 김윤덕 장관–오세훈 시장 회동이 분수령

8·13 대책에서 연내 발표를 예고한 신규 공공주택지구 7만3,000호의 후보지에 서울 용산공원이 포함될지를 두고 정부와 서울시가 정면으로 부딪히고 있다.

김윤덕 국토교통부 장관은 지난 14일 취임 1주년 기자간담회에서 용산어린이정원은 면적이 좁아 보인다며 용산공원 전체를 공급 후보지로 검토 중이라는 취지로 언급했다. 대책 발표 다음 날 정부가 검토 방침을 공식화하자 서울시와 용산구가 잇달아 반대 입장을 냈다. 

문제는 절차와 시간이다. 국가공원으로 조성하기로 한 부지에 아파트를 짓는 것은 현행법상 불가능하다. 용산공원조성특별법은 2007년 노무현 정부 당시 제정됐고, 공원 외 목적의 활용을 금지하고 있다. 법 개정에 더해 토양오염 정화, 미군 측과의 협의, 여론 수렴을 모두 통과해야 한다. 8·13 대책이 '속도전'을 앞세운 점을 감안하면 정책 목표와 거리가 있다는 지적이 나오는 이유다. 

특히 토양 정화는 마지막 관문으로 꼽힌다. 100년 넘게 일본군과 미군이 군 부지로 사용한 특수성 때문인데, 2020년 8·4 대책에서 공급지로 지정된 캠프킴 부지조차 6년이 지난 현재까지 정화 작업이 끝나지 않았다. 

서울시는 녹지 보전 논리로 맞서고 있다. 시는 대책 발표 당일 브리핑에서 미래세대의 자산인 녹지를 활용한 주택공급은 최후의 수단이어야 한다는 입장을 밝혔다. 오세훈 서울시장도 지난 6일 서울시 부동산 대토론회에서 "용산공원 부지만큼은 전부 보존해 후대에 물려줘야" 한다며 주택공급 반대 입장을 분명히 했다.

정부 측 논리도 있다. 김이탁 국토부 1차관은 14일 라디오에 출연해 어린이정원 외에 미국 측에서 반환받은 대사관 숙소 등의 부지가 있고, 입지 선호도가 높은 만큼 주택으로 활용하는 것 역시 미래세대를 위한 선택지가 될 수 있다는 견해가 있다고 설명했다. 

김 장관은 오는 20일 오세훈 시장과 만나 용산공원 주택공급 문제를 협의한다. 같은 날 국회 본회의에는 용산공원 조성 특별법 개정안이 상정되는데, 이는 1·29 대책의 캠프킴 등 복합시설조성지구 고밀개발 관련 후속 조치로 공원 본체의 주택용지 전환과는 직접 관련이 없다.

정부가 고가주택에 대한 보유세 부담을 강화하는 내용의 부동산 세제 개편안을 발표한 이후 서울 아파트 매물이 빠르게 늘고 있다. 특히 새로 늘어난 매물의 절반가량이 강남·서초·송파 등 강남3구에 집중된 것으로 나타났다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 지난 9일 기준 서울 아파트 매물은 6만2,516건으로 세제 개편안이 발표된 지난 3일 6만409건보다 2,107건, 3.4% 증가했다. 이 가운데 강남3구에서 증가한 매물은 1,065건으로 서울 전체 증가분의 50.5%를 차지했다.

지역별로 보면 강남구 매물이 9,453건에서 9,934건으로 481건 증가했고, 서초구는 7,630건에서 8,098건으로 468건 늘었다. 송파구도 같은 기간 5,099건에서 5,215건으로 116건 증가했다. 고가주택이 많은 용산구 역시 매물이 79건 늘어난 것으로 조사됐다.

시장에서는 이번 매물 증가가 정부의 세제 개편과 무관하지 않은 것으로 보고 있다. 개편안은 종합부동산세 과세 기준을 주택 수보다 주택 가액 중심으로 전환하고 실거주 여부에 따라 공제 혜택을 달리하는 것이 특징이다. 실거주 1주택자의 종부세 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 확대하는 반면, 비거주 1주택자는 9억원으로 낮추는 방안이 제시됐다. 공정시장가액비율과 고가주택에 적용되는 일부 종부세율도 단계적으로 높아질 예정이다.

이에 따라 주택 가격이 높은 강남권에서는 1주택자라도 종전보다 보유세 부담이 커질 가능성이 있다. 특히 고가주택을 보유하면서 실제 거주하지 않는 경우 세 부담 증가폭이 커질 수 있어 보유자들이 매도와 실거주 전환, 증여 등의 선택지를 놓고 고민하기 시작했다는 분석이다.

다만 매물이 증가했다고 해서 곧바로 가격 하락으로 이어진다고 보기는 이르다. 세제 개편이 단계적으로 시행되는 데다 강남 주요 지역에는 대기 수요도 존재하기 때문이다. 향후 시장의 핵심 관전 포인트는 증가한 매물이 실제 거래로 이어지는지, 그리고 매도자들이 호가를 얼마나 낮출 것인지​가 될 전망이다.

강남권에서 시작된 매물 증가가 서울 다른 지역으로 확산될 경우 정부의 세제 정책이 주택시장 수급에 본격적인 영향을 미치는 신호로 해석될 수 있어 당분간 매물과 거래량 변화에 관심이 집중될 것으로 보인다.

정부가 실거주 중심으로 부동산 세제를 개편하는 방안을 내놓은 가운데, 직장·교육·임대차 계약 등 현실적인 주거 사정을 반영하기 위해 각종 예외와 유예 조치를 추가로 검토하면서 제도가 지나치게 복잡해질 수 있다는 지적이 나오고 있다.

11일 관련 업계에 따르면 정부는 지난 3일 발표한 부동산 세제 개편안에 대한 입법예고 의견을 검토하고 있다. 입법예고는 오는 20일까지 진행되며, 정부는 9월 정기국회 제출 전까지 일부 내용을 보완할 가능성이 있다. 10일 오후 기준 법제처 국민참여입법센터에 접수된 의견은 3,300건을 넘어선 것으로 전해졌다.

이번 개편안의 특징 가운데 하나는 주택의 보유 여부뿐 아니라 실제 거주 여부를 세 부담을 결정하는 주요 기준으로 삼는다는 점이다. 정부안은 1주택자가 1년 이상 거주한 주택을 직장 변경이나 전근, 취학, 질병, 해외 체류, 부모 봉양 등의 이유로 떠날 경우 최대 3년까지 해당 기간을 거주기간으로 인정하는 방안을 담고 있다.

그러나 현실에서는 해외 근무나 자녀 교육, 가족 돌봄뿐 아니라 기존 세입자와의 임대차계약 때문에 집주인이 원하는 시점에 자기 집에 다시 들어가지 못하는 경우도 적지 않다. 특히 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 임대차 기간이 최대 4년까지 이어질 수 있어 정부가 제시한 3년의 비거주 인정기간과 충돌할 가능성도 제기된다. 이에 정부 안팎에서는 비거주 예외 사유를 확대하거나 인정기간을 늘리는 방안이 검토되고 있다.

문제는 예외 규정이 늘어날수록 세제가 복잡해지고, 주택 보유자가 앞으로 부담해야 할 세금을 사전에 계산하기가 어려워질 수 있다는 점이다. 주택의 취득·양도 시점과 거주기간, 보유기간 등에 따라 공제와 세율이 달라지는 구조에 경과규정과 각종 특례까지 추가될 경우 납세자의 예측 가능성이 떨어질 수 있다는 지적이다.

정부가 추구하는 ‘실거주 중심 과세’의 방향성과 실제 주거 현실을 어떻게 조화시킬지가 향후 세제 개편의 핵심 쟁점이 될 전망이다. 부동산 시장에서는 오는 20일까지 진행되는 입법예고와 이후 정부의 최종 수정안에 관심이 집중될 것으로 보인다.

정부가 주택 공급 확대에 정책 역량을 집중하고 있지만 실제 주택을 지어야 할 민간 건설업계의 재무 체력은 빠르게 약해지고 있는 것으로 나타났다.

한국건설산업연구원이 발표한 ‘2025년 건설업 외감기업 경영실적 분석과 구조적 진단’에 따르면, 최근 3년 연속 이자보상배율이 1 미만인 ‘한계기업’은 2021년 62곳에서 2025년 173곳으로 증가했다. 비중으로는 4.5%에서 **11.3%**로 확대돼 5년 만에 약 2.8배 늘었다.

이자보상배율은 영업이익을 이자비용으로 나눈 값으로, 1보다 낮으면 기업이 본업을 통해 벌어들인 이익으로 금융비용조차 감당하지 못한다는 의미다. 이번 분석은 2021~2025년 재무제표 확보가 가능한 외부감사 대상 건설기업 2337곳 가운데 자본잠식 기업 333곳을 제외한 2004개 업체를 대상으로 했다.

건설사의 수익성도 뚜렷하게 악화됐다. 매출액 영업이익률은 2021년 **4.5%에서 2025년 3.4%**로 떨어졌고, 매출액 순이익률은 같은 기간 4.2%에서 **2.3%**로 낮아졌다.

부채 부담도 커졌다. 건설기업의 평균 부채비율은 2021년 129.2%에서 2024년 161.8%까지 상승한 뒤 2025년 **155.3%**를 기록했다. 매출액 증가율은 2022년 17.9%에서 지난해 **-4.5%**로 떨어져 역성장으로 전환했다.

특히 지방 건설업체의 상황이 더 어렵다. 비수도권 건설기업의 지난해 매출액 순이익률은 **1.5%**에 그쳤고, 한계기업 비중은 12.9%로 수도권 기업의 9.8%보다 높았다. 지방 미분양과 PF 사업장 부실이 지역 중소·중견 건설사의 재무 부담을 키우는 요인으로 지목된다.

건설업계의 체력 저하는 단순한 기업 경영 문제를 넘어 주택 공급에도 영향을 미칠 수 있다. 사업성이 낮은 정비사업이나 지방 주택사업에서 건설사가 수주를 포기하거나 착공을 미룰 경우 정부가 공급 목표를 늘리더라도 실제 착공과 준공으로 연결되지 않을 수 있기 때문이다.

수도권 1기 신도시를 중심으로 진행돼온 노후계획도시 정비가 대전으로 본격 확산된다. 국토교통부는 10일 제5차 노후계획도시정비특별위원회를 열어 ‘2035 대전 노후계획도시정비기본계획안’을 심의한다. 대상은 둔산지구와 송촌·중리·법동지구다.

계획안에 따르면 둔산지구는 현재 약 7만4천가구에서 9만5천가구로 확대된다. 기준용적률은 현재 약 224%에서 **360%**로 높이고, 주택정비형 15곳과 시설정비형 2곳 등 총 17곳을 특별정비예정구역으로 지정한다.

송촌·중리·법동지구도 현재 2만7천가구에서 3만3천가구 수준으로 늘어난다. 기준용적률은 약 227%에서 360%로 상향하고, 10곳을 특별정비예정구역으로 지정할 계획이다. 1~2개 아파트 단지를 함께 개발하는 통합정비 방식이 주로 활용된다.

두 지역을 합치면 주택 수는 현재 약 10만1천가구에서 12만8천가구로 약 2만7천가구 증가한다. 특별정비예정구역은 총 27곳이다.

대규모 정비사업에서 가장 큰 문제 가운데 하나인 이주 대책도 마련된다. 둔산지구의 예상 이주 수요는 4만8721가구로, 매년 약 4900가구씩 순차적으로 정비할 방침이다. 송촌·중리·법동지구는 총 1만6842가구의 이주 수요를 예상하고 매년 약 1700가구씩 사업을 추진한다.

이번 계획은 갑자기 등장한 것은 아니다. 국토교통부와 대전시는 지난 7월 15일 둔산과 송촌·중리·법동에서 노후계획도시 정비 선도지구를 선정하며 사업에 착수했다. 이번 특별위원회 심의는 이를 개별 재건축 사업으로 연결시키기 위한 기본계획 단계라는 점에서 의미가 있다.

계획안이 확정되더라도 즉시 재건축이 시작되는 것은 아니다. 이후 특별정비계획 수립과 특별정비구역 지정, 개별 사업 절차 등을 거쳐야 한다. 국토부는 LH와 한국부동산원 등 정비지원기구를 통해 주민 설명회와 상담도 진행할 예정이다. 

공급 물량·대상 부지·발표 시기 집중 논의

기존 공급계획 재점검…이르면 다음 주 추가 대책 발표 가능성

정부가 서울과 수도권의 주택공급 확대를 위한 추가 대책 마련에 속도를 내고 있다.

이재명 대통령은 7일 오후 청와대에서 부동산 정책 점검 2차 회의를 주재하고, 관계 부처가 마련한 수도권 주택공급 확대 방안을 논의할 예정이다. 이번 회의에서는 공급 가능한 주택 물량과 대상 부지, 사업 추진 속도를 높이기 위한 제도 개선 방안 등이 집중적으로 검토될 전망이다.

앞서 이 대통령은 지난 3일 부동산·주식시장 점검회의에서 2022년 이후 지속된 주택 공급 부진이 향후 '공급 절벽'으로 이어질 수 있다고 지적했다. 특히 공급 물량을 발표하는 데 그치지 않고 실제 착공과 입주로 연결되는 속도가 중요하다고 강조했다.

정부는 이번 회의에서 기존에 발표된 수도권 공급계획도 전반적으로 재점검할 방침이다. 사업성이 부족하거나 인허가·보상 문제로 지연되고 있는 사업의 추진 속도를 높이고, 도심 유휴부지와 공공기관 부지 등을 활용하는 방안이 논의될 가능성이 있다.

주택공급뿐 아니라 주택금융 제도를 조정하는 방안도 함께 검토되고 있다. 청와대는 최근 공급 확대와 주택금융 합리화를 포함한 추가 부동산 대책을 가급적 이른 시일 내 발표하겠다는 입장을 밝혔다.

시장에서는 이번 대책이 단순한 공급 목표 제시에 머물지 않고, 실제 착공 시점을 앞당길 수 있는 실행 방안을 담을지 주목하고 있다. 서울 아파트 가격과 전셋값의 상승세가 이어지는 상황에서 실수요자가 체감할 수 있는 도심 공급계획이 제시돼야 시장의 불안 심리를 완화할 수 있기 때문이다.

다만 7일 회의는 비공개로 진행될 예정인 만큼 구체적인 공급 물량과 대상 지역은 회의 이후 발표될 가능성이 크다. 정부가 이르면 다음 주 추가 대책을 내놓을 수 있다는 관측도 나오고 있어, 향후 발표 내용이 하반기 수도권 주택시장의 중요한 변수가 될 전망이다.

정부가 발표한 2026년 세제개편안의 후속 해석이 이어지면서 부동산 시장의 관심이 '실거주 중심 과세'로 집중되고 있다. 이번 개편안은 단순히 1주택 여부가 아니라 실제 거주 여부를 과세 기준으로 삼는 방향이 명확해졌다는 점에서 시장에 적지 않은 영향을 주고 있다.

종합부동산세는 실거주 1주택자의 공제 범위를 확대하는 대신 비거주 보유 주택과 다주택자의 세 부담을 높이는 방향으로 개편된다. 장기보유특별공제 역시 보유기간보다 실제 거주기간을 우선 반영하는 구조로 바뀌면서 절세 전략에도 변화가 예상된다.

시장에서는 단기적으로 매물 증가보다는 관망세가 이어질 가능성에 무게를 두고 있다. 세부 시행령과 국회 논의 과정을 확인하려는 분위기가 강한 데다 대출 규제도 함께 유지되고 있기 때문이다.

부동산 업계는 이번 세제 개편이 투자 목적 주택과 실거주 목적 주택의 시장을 더욱 분리시키는 계기가 될 것으로 보고 있다.

정부가 지난 3일 ‘2026년 세제개편안’을 발표하면서 부동산 보유·양도세 체계가 실거주 중심으로 크게 바뀔 전망이다. 이번 개편안은 장기간 보유했더라도 실제 거주하지 않은 주택에는 세 부담을 늘리고, 일정 가격 이하의 실거주 1주택자는 상대적으로 보호하는 것이 핵심이다.

종합부동산세의 경우 실거주 1주택자 기본공제액은 공시가격 12억원에서 14억원으로 높아진다. 반면 본인이 거주하지 않는 1주택자의 공제액은 기존 12억원에서 9억원으로 낮아진다. 같은 가격의 주택 한 채를 보유하더라도 실제 거주 여부에 따라 종부세가 크게 달라질 수 있게 된 것이다.

종부세 과세표준을 계산할 때 적용하는 공정시장가액비율도 현재 60%에서 2027년 70%로 올라간다. 2028년부터는 실거주 1주택자와 지방 1·2주택자는 70%, 다주택자는 80%가 적용될 예정이다. 고가주택의 종부세율도 단계적으로 인상돼 시세 30억원대 이상 주택을 중심으로 세 부담이 커질 가능성이 있다.

양도소득세 장기보유특별공제도 ‘보유’보다 ‘거주’를 우대하는 방향으로 재편된다. 2029년부터 비거주자의 보유기간 공제가 폐지되고, 실거주 기간을 중심으로 최대 80%까지 공제하는 구조가 적용될 예정이다. 장기보유 공제 한도 역시 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 제한된다.

시장의 관심은 이번 개편안이 실제 매물 증가로 이어질지에 쏠린다. 보유세 부담이 커진 비거주·다주택자가 주택을 매각할 가능성이 있지만, 양도세 부담과 대출 규제가 동시에 유지될 경우 매도자가 매물을 거둬들이는 ‘매물 잠김’이 나타날 수 있다는 우려도 제기된다. 임대인이 늘어난 보유세를 월세에 반영하면서 전세의 월세화가 빨라질 수 있다는 전망도 나온다.

디조 분석

이번 개편안은 주택 수만을 기준으로 세금을 부과하던 방식에서 벗어나 ‘어디에서 실제로 거주하는가’를 과세의 중요 기준으로 삼았다는 점에서 의미가 있다. 다만 거주 여부와 주택별 가액 비중에 따라 세금 계산이 복잡해져, 향후 부동산 거래 과정에서 중개사의 세제 안내와 전문 세무 상담에 대한 수요가 더욱 커질 것으로 예상된다.

정부와 금융권이 가계대출 관리에 나서고 있지만 은행권 주택담보대출 증가세는 오히려 확대된 것으로 나타났다. 서울을 중심으로 주택가격 상승세가 이어지는 가운데 기존 주택 거래의 잔금대출과 신규 아파트 입주 관련 자금 수요가 계속된 영향으로 분석된다.

KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 지난 7월 30일 기준 주택담보대출 잔액은 617조4,287억원으로, 6월 말보다 2조2,831억원 증가했다. 지난해 8월 이후 11개월 만에 가장 큰 증가 폭이다.

주택담보대출 증가 규모는 지난 5월 1조1,437억원, 6월 1조7,576억원에 이어 7월까지 석 달 연속 확대됐다. 같은 기간 5대 은행의 전체 가계대출 잔액도 778조7,869억원으로 한 달 사이 3조8,261억원 늘었다.

은행들이 대출 한도를 축소하고 금리를 인상했음에도 주택 관련 대출 수요가 쉽게 줄어들지 않고 있다는 점이 주목된다. 5대 은행의 5년 고정형 주택담보대출 금리는 7월 말 기준 연 4.74~7.50% 수준까지 상승했지만, 지난 4~5월 체결된 주택 거래의 잔금대출이 순차적으로 실행되면서 대출 증가세가 이어진 것으로 파악된다.

8월 이후에는 주택담보대출 증가 폭이 더 확대될 가능성도 제기된다. 8월 전국 아파트 입주 예정 물량은 1만9,272가구로 올해 상반기 월평균 입주 물량인 1만6,082가구를 웃돈다. 금융당국이 기존 대출 규제 이전에 분양된 일부 단지의 잔금대출을 가계대출 총량 관리에서 예외로 인정하는 방안을 검토하면서 대규모 입주 단지를 중심으로 자금 수요가 늘어날 수 있다.

문제는 대출 증가세가 지속될 경우 은행권의 추가적인 금리 인상과 대출 문턱 강화로 이어질 수 있다는 점이다. 금융회사가 연간 가계대출 관리 목표를 맞추기 위해 한도를 줄이면 자금 조달 여력이 부족한 실수요자부터 영향을 받을 가능성이 크다.

특히 대출 가능 금액이 주택 구매력을 결정하면서 서울 주택시장의 수요가 강남권 고가주택보다 상대적으로 가격이 낮은 비강남권과 중소형 아파트로 이동하는 현상이 나타나고 있다. 올해 1~7월 서울 아파트값 상승률 상위 10개 지역은 모두 비강남권으로 집계됐다.

향후 주택시장은 가격 상승률뿐 아니라 은행별 대출 한도와 금리, 잔금대출 가능 여부에 따라 지역과 단지별 거래량이 크게 달라질 전망이다. 매수자 입장에서는 계약에 앞서 실제 대출 가능 금액과 잔금 조달 계획을 보다 보수적으로 점검할 필요가 있다.

집값이 빠르게 상승했던 경기 화성 동탄과 용인 기흥, 구리의 아파트 거래시장이 규제 시행 이후 급격히 위축되고 있다. 대출 규제와 실거주 의무가 동시에 강화되면서 매수자의 자금 조달과 거래 절차가 어려워진 영향으로 풀이된다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 계약을 분석한 결과, 동탄·기흥·구리의 아파트 매매 신고 건수는 지난 6월 3,470건에서 7월 304건으로 91.2% 감소했다. 지역별로는 동탄이 1,916건에서 118건, 기흥이 1,139건에서 135건, 구리가 415건에서 51건으로 줄었다.

다만 7월에 체결된 주택 매매계약은 8월 말까지 신고할 수 있다. 이미 신고가 마무리된 6월 거래량과 신고가 진행 중인 7월 거래량을 직접 비교한 수치인 만큼, 현재의 91.2% 감소율을 최종 거래 감소 폭으로 단정하기는 어렵다. 그럼에도 규제 시행 직후 거래 문의와 계약이 크게 위축됐다는 시장 분위기는 확인되고 있다.

정부는 지난 7월 1일부터 동탄구·기흥구·구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정했다. 이어 7월 5일부터는 해당 지역 아파트가 토지거래허가구역으로 묶였다. 이에 따라 주택담보대출과 청약 관련 규제가 강화됐으며, 주택을 매수할 때 관할 지방자치단체의 허가와 실거주 목적이 요구돼 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 원칙적으로 제한됐다.

실제 7월 신고 거래도 규제 발효 직전에 집중됐다. 기흥의 7월 거래 135건 중 126건이 토지거래허가구역 시행 전인 7월 1∼4일 체결됐다. 동탄과 구리 역시 상당수 거래가 같은 기간에 몰렸고, 동탄역과 구리역 인근 주요 아파트에서는 7월 거래 신고가 한 건도 나오지 않은 사례가 나타났다.

가격 상승세도 둔화되고 있다. 한국부동산원 조사에서 동탄 아파트값 주간 상승률은 6월 마지막 주 1.46%에서 7월 넷째 주 0.15%로 축소됐다. 구리도 같은 기간 0.30%에서 0.20%로 상승 폭이 줄었다. 규제 발표 이후 대출 및 실거주 조건을 충족하지 못해 계약을 해제하는 사례도 나타나고 있다.

시장에서는 당분간 매도자와 매수자 간 가격 눈높이 차이로 거래 공백이 이어질 가능성이 크다고 보고 있다. 매도자는 규제 이전의 높은 호가를 유지하려는 반면, 매수자는 대출 축소와 실거주 의무를 반영해 가격 조정을 요구할 수 있기 때문이다.

동탄·기흥·구리 지역의 중개 현장에서는 매수자의 토지거래허가 가능 여부, 실거주 계획, 대출 한도를 계약 전에 면밀히 확인해야 한다. 동시에 수요가 수원 영통·용인 수지·화성 봉담 등 인근 비규제지역으로 이동하는지 여부도 지역별 매물과 거래 데이터를 통해 지속적으로 살펴볼 필요가 있다.

서울 아파트 시장에서 가격 상승 기대와 실제 거래 흐름이 엇갈리고 있다. 전세 매물 부족으로 평균 전셋값이 사상 처음 7억원을 넘어선 가운데 향후 집값이 오를 것이라는 소비자 전망도 크게 높아졌다. 반면 매매시장에서는 거래량과 매물이 동시에 감소하며 관망세가 짙어지는 모습이다.

KB부동산의 7월 전국주택가격동향에 따르면 서울 아파트 평균 전세가격은 7억458만원으로 집계됐다. 전월 6억9619만원보다 839만원, 약 1.2% 오른 금액이다. 서울 아파트 평균 전셋값이 7억원을 넘어선 것은 KB부동산이 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 처음이다.

서울 아파트 전세가격지수도 한 달 사이 1.34% 상승했다. 강동구가 2.45% 올라 가장 높은 상승률을 기록했고 성북구 2.37%, 중랑구 2.25%, 금천구 2.19%, 강북구 2.14% 등 강북권과 외곽 지역에서도 비교적 큰 폭의 오름세가 나타났다. 전세가격 상승이 강남권 일부 지역에 그치지 않고 서울 전역으로 확산하고 있다는 의미다.

전셋값 상승의 주요 배경으로는 신규 입주 물량 감소와 전세 매물 부족이 꼽힌다. 전세를 구하지 못한 실수요자가 월세나 반전세로 이동하면서 임차인의 주거비 부담도 함께 커지고 있다. 지난달 서울 아파트 월세통합가격지수 역시 관련 통계 작성 이후 가장 높은 수준을 기록했다.

주택가격 상승에 대한 소비자들의 기대도 빠르게 높아졌다.

한국은행이 발표한 7월 소비자동향조사에서 주택가격전망 소비자동향지수는 127을 기록했다. 전월 120보다 7포인트 상승한 것으로, 2021년 9월 이후 4년 10개월 만에 가장 높은 수준이다. 지수가 100을 넘으면 현재보다 1년 뒤 주택가격이 오를 것으로 예상하는 소비자가 하락을 예상하는 소비자보다 많다는 의미다.

서울뿐 아니라 경기 주요 지역에서도 아파트 가격 상승세가 이어지면서 소비자들의 기대심리를 자극한 것으로 분석된다. 7월 경기 아파트값은 전월 대비 0.87% 상승했고, 화성 동탄구는 한 달 사이 6.25% 오르며 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다.

향후 가격이 오를 것이라는 기대가 커졌지만 실제 주택 거래는 크게 줄었다.

서울부동산정보광장에 신고된 계약일 기준 6월 서울 아파트 매매 거래량은 5090건으로, 5월 8913건의 57.1%에 그쳤다. 다만 6월 거래는 아직 신고가 마무리되지 않은 잠정치인 만큼 최종 거래량은 일부 늘어날 수 있다.

강남구 거래량은 5월 438건에서 6월 204건으로 감소했다. 서초구와 송파구 역시 전월보다 거래량이 절반 이상 줄어드는 등 강남 3구를 중심으로 매수자와 매도자 모두 적극적인 의사결정을 미루는 모습이 나타났다.

시장에 나와 있는 매물도 감소했다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실 집계에 따르면 7월 27일 서울 아파트 매물은 6만650건으로, 3월 21일 8만80건과 비교해 24.3% 줄었다. 가격 상승을 기대하는 집주인이 매물을 거두는 가운데 매수자는 향후 부동산 세제와 정책 방향을 확인하려는 움직임을 보이면서 거래가 위축된 것으로 풀이된다.

현재 서울 아파트 시장은 전세 공급 부족과 매매 매물 감소가 동시에 나타나는 국면이다. 가격이 더 오를 수 있다는 기대가 커지고 있지만 높은 주택가격과 정책 불확실성 때문에 실제 계약으로 이어지지 않는 상황이다.

전세시장에서는 임차인이 선택할 수 있는 매물이 줄면서 보증금과 월세가 함께 상승할 가능성이 있다. 매매시장에서도 선호 지역과 가격 경쟁력이 있는 매물에는 수요가 집중되는 반면, 매도자의 호가가 높은 매물은 거래까지 장기간이 걸리는 양극화가 심화할 수 있다.

중개 현장에서는 단순히 매물의 가격만 안내하기보다 최근 실거래가와 주변 유사 매물, 전세·월세 전환 비용, 대출 가능 금액 등을 종합적으로 비교해 주는 상담이 더욱 중요해질 전망이다.

보증금 미반환 사전 차단…계약·보증·신탁 연결하는 프롭테크 서비스로 확장 가능성

정부가 임차인의 전세보증금을 집주인에게 직접 지급하지 않고 주택도시보증공사(HUG) 등 공적기관이 별도로 보관·운용하는 ‘전세안심신탁’ 도입에 속도를 내고 있다. 전세사기가 발생한 뒤 보증기관이 대신 보증금을 돌려주는 기존 사후 보상 방식에서 벗어나, 계약 단계부터 보증금을 분리 관리하는 사전 예방 체계로 전환하려는 시도다.

28일 관련 보도에 따르면 정부는 전세안심신탁을 임대인과 임차인이 선택할 수 있는 상품 형태로 추진하고 있다. HUG 등이 세입자의 보증금을 보관한 뒤 계약이 끝나면 임차인에게 반환하고, 보증금 운용으로 발생한 수익은 임대인에게 지급하는 구조다. 정부는 이르면 오는 9월까지 신탁 대상과 보증금 인정 범위, 자금 운용 방식 등을 포함한 구체적인 사업안을 마련할 계획이다.

제도가 정착되면 전세보증금이 임대인의 주택 구입이나 추가 투자에 사용되는 이른바 ‘갭투자’ 구조를 일정 부분 차단할 수 있다. 전세보증금 반환보증이 사고 발생 이후 HUG가 대위변제하는 방식이라면, 안심신탁은 보증금 자체를 임대인의 자금과 분리해 관리한다는 점에서 차이가 있다.

다만 임대인이 보증금을 자유롭게 활용할 수 없게 되면서 전세 매물이 줄거나 월세 전환이 빨라질 수 있다는 우려도 나온다. 전면적인 의무화보다 신축주택이나 보증사고 위험이 높은 주택부터 단계적으로 적용하고, 임대인에게 적정한 운용수익을 제공하는 방안이 필요하다는 지적이다.

정부가 오늘 오후 부동산 세제 개편을 주제로 두 번째 국민 대토론회를 열면서 초고가 주택에 대한 종합부동산세와 양도소득세 부담이 조정될지 관심이 쏠리고 있다.

정부는 27일 오후 4시 서울 대한상공회의소에서 한성숙 국무총리 주재로 ‘부동산 정책 국민 대토론회’를 개최한다. 이번 토론회는 정부 관계자와 전문가, 국민 의견을 수렴해 향후 부동산 세제 개편 방향을 정하기 위한 자리다.

핵심 쟁점은 이른바 ‘똘똘한 한 채’로 불리는 초고가 1주택에 대한 세 부담이다. 정부 내부에서는 중산층 1주택자의 부담은 완화하되, 고가 주택에 대해서는 종부세의 실효세율을 높이는 방안이 거론되고 있다.

구체적으로는 1세대 1주택자의 종부세 기본공제액을 현행 12억원에서 13억∼14억원 수준으로 높이는 대신, 고가 주택에 적용되는 공정시장가액비율을 현행 60%보다 높이는 방안 등이 검토 가능성으로 제기된다. 다만 세부 기준과 적용 대상은 아직 확정되지 않았다.

양도소득세 장기보유특별공제도 논의 대상이다. 현행 제도에서는 1세대 1주택자가 10년 이상 보유·거주하면 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있다. 정부에서는 이러한 공제 혜택이 주택가격이나 양도차익 규모와 관계없이 적용돼 초고가 주택 보유자에게 지나치게 유리하다는 문제의식이 나오고 있다.

정부는 이날 토론회에서 수렴한 의견을 토대로 8월 초 발표할 세제개편안을 확정할 계획이다. 이에 따라 이번 논의는 단순한 정책 토론을 넘어 향후 고가주택 보유·매도 전략에 직접적인 영향을 미칠 가능성이 있다.

시장에서는 중산층 1주택자의 종부세 부담을 줄이면서 초고가 주택의 보유세와 양도세 혜택을 축소하는 ‘선별적 강화’ 방식이 채택될지 주목하고 있다. 다만 세금 강화만으로 주택가격을 안정시키기 어렵다는 지적도 있어, 공급 확대와 대출 규제 조정 방안이 함께 제시될지가 정책의 실효성을 좌우할 전망이다.