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국토부·국세청·경찰청·금융위, 2026년 1분기 불법행위 합동 대응 강화

정부가 서울·경기 지역 아파트를 중심으로 전세사기 및 기획부동산 의심거래에 대한 기획조사에 착수하고, 초고가 아파트 증여거래를 전수검증하기로 했다. 2026년 1분기에는 관계기관 합동으로 시장 교란행위에 대한 조사·수사를 집중해 “무관용” 원칙으로 엄정 대응한다는 방침이다.

국무조정실 부동산감독추진단은 1월 14일 정부서울청사에서 열린 **‘제5차 부동산 불법행위 대응 협의회’**에서 국토교통부·금융위원회·국세청·경찰청 등 기관별 조사·수사 현황과 향후 계획을 점검하고, 기관 간 공조방안을 논의했다고 밝혔다.

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기관별 ‘핵심 포인트’ 한눈에 보기 1) 국토부: 서울·경기 아파트 ‘이상거래’ 기획조사 지속 + 전세사기·기획부동산 조사 착수

국토부는 수도권 시장 안정화를 위해 서울·경기 아파트 이상거래 기획조사를 이어간다. 지난해 상반기 거래신고분 조사를 마쳤고, 2025년 하반기 거래신고분 조사도 완료할 계획이다. 또한 전세사기·기획부동산 의심거래는 별도 기획조사에 착수해 엄정 대응한다.

아울러 부동산 불법행위 통합신고센터에 접수된 ‘시세교란’ 등 주요 위법 의심 건도 1분기 내 기획조사 대상이 된다.

2) 국세청: 초고가 주택·증여거래 ‘전수검증’ + 연소자 자금출처 조사 강화

국세청은 1분기에 초고가 주택거래 전수검증을 진행하고, 30대 이하 연소자 등 자금출처 의심거래를 집중 점검한다. 특히 강남4구·마용성 등 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 증여거래는 일회성이 아니라 시장 안정 시까지 신고 적정성을 빠짐없이 검증하겠다는 방침이다. 현금거래·사적채무(차용) 활용 취득, 특수관계자 간 저가양도 등도 집중 조사 대상이다.

3) 경찰청: 2026.3.15까지 특별단속…전세사기는 ‘무기한’ 단속 지속

경찰은 2025.10.17~2026.3.15 특별단속을 진행 중이다. 전세사기는 2022년 7월부터 무기한 특별단속을 이어오며, 2025년 10~12월에 전세사기 351건·844명 송치, 13명 구속 등 성과를 공개했다. 집값 띄우기 등 다른 유형 불법행위도 481건·926명 수사, 137명 송치(3명 구속) 상황을 밝혔다.

4) 금융위: 상호금융 ‘개인사업자 주담대’ 위규 점검(테마검사)

금융위는 2금융권 점검 과정에서 취약점이 확인된 상호금융업권을 대상으로, 1분기 중 개인사업자 주택담보대출 위규사항(심사누락, 자료 허위작성 등)을 중점 점검한다. 대상은 개인사업자 주담대 취급 규모 상위 20% 이내 조합 166개다.

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중개 실무에서 바로 바뀌는 ‘체크포인트’

아래 항목은 상담·계약·대출·거래신고 단계에서 리스크를 줄이기 위해 중개사가 즉시 점검할 만한 포인트다. (이번 1분기 조사·단속 흐름과 직접 연결되는 부분만 추렸다.)

전세(임대차) 상담/계약

• 갭투자·무자본 매입 구조 의심 시: 임대인 보유주택·대출현황·보증금 반환재원 설명을 문서로 확보

• 임차인에게 등기부(근저당·가압류·압류) 변화 가능성과 선순위 권리관계 업데이트를 계약 전/잔금 전 재확인

• 보증금 규모가 큰 경우, 보증보험·반환보증 활용 가능 여부를 초기부터 안내(고객 불안 해소에 효과)

매매/증여 거래(초고가·자금출처 민감 구간)

• 현금거래·사적 차용(차용증) 언급 시: 자금 흐름을 질문 리스트로 표준화(출처·상환계획·이체내역 등)

• 특수관계자 거래/저가양도 정황이 있으면 “시세 대비 거래가” 근거자료(인근 실거래·감정평가 등) 확보 권장

• 강남4구·마용성 등에서는 증여 포함 거래 프로세스(신고·자금계획·증빙) 문의가 늘 가능성이 높아, 사전 안내문 준비

대출(특히 상호금융·개인사업자 주담대)

• 심사·서류 검증이 강화될 수 있어, 고객에게 소득·사업자 매출·담보평가·자금사용계획을 더 촘촘히 준비시키는 편이 안전

• “서류 간단히 처리” 식의 요구는 리스크가 커질 수 있으니, 정상 서류 라인으로 상담을 구조화

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시장 모니터링 팁: ‘신고·단속·세무’ 3축을 같이 보라

이번 발표는 **거래질서(국토부) + 조세(국세청) + 수사(경찰) + 대출(금융위)**를 한 세트로 묶어 강도를 올린 내용이다. 즉, 전세사기·시세교란·편법증여·자금출처·대출서류가 한 번에 엮여 조사로 이어질 수 있어, 중개 현장에서는 “이상거래로 보일 여지” 자체를 줄이는 운영이 중요해졌다.

참고로 정부는 부동산 불법행위 통합신고센터를 통해 거래질서교란·불법광고·탈세 관련 신고를 받는다.

개인사업자가 부동산을 현물출자해 법인으로 전환하는 과정에서 취득세 납세의무가 언제 성립하는지를 둘러싼 분쟁에서 대법원이 기준을 재확인했다. 대법원은 발기설립 방식으로 설립되는 주식회사가 현물출자로 부동산을 넘겨받는 경우, 주식인수인이 주주 지위를 취득하는 시점은 설립등기 시점이며, 그때 비로소 회사가 부동산을 **‘사실상 취득’**했다고 볼 수 있다고 판단했다. 이에 따라 취득세 납세의무 성립 시점 역시 원칙적으로 설립등기일로 봐야 한다며 원심판결을 파기하고 사건을 환송했다.

“등기 없어도 ‘사실상 취득’이면 과세…그러나 실질 요건 충족이 전제”

이번 사건은 양산시 소재 토지와 건물(이하 사건 부동산)을 소유하던 개인이 개인사업체를 법인으로 전환하면서, 해당 부동산을 새로 설립하는 주식회사에 현물출자하기로 한 데서 시작됐다. 회사는 설립 후 취득세를 75% 경감받아 신고·납부했고, 소유권이전등기도 마쳤다. 그러나 과세관청은 이후 법령 개정으로 부동산 임대·공급업 관련 자산을 취득세 경감 대상에서 배제하는 규정이 적용된다며, 회사의 취득 시점을 설립등기일로 보고 추가 취득세를 부과했다.

대법원은 지방세법상 “취득”에는 현물출자 등도 포함되며, 등기·등록이 없더라도 사실상 취득하면 취득세가 부과될 수 있다고 전제했다. 다만 사실상 취득은 등기 같은 형식 요건은 없더라도 대금 지급 등 실질 요건을 갖춘 경우를 의미하므로, 유상승계취득에서 실질 요건이나 소유권 이전의 형식을 갖추지 않은 상태라면 잔금지급일이 도래했다는 이유만으로 취득세 납세의무가 성립했다고 보기 어렵다고 설명했다.

발기설립 현물출자 “주주 지위 확정은 설립등기 때…그때 ‘대가’ 완성”

쟁점은 “현물출자의 대가(반대급부)”가 언제 전부 이행됐다고 볼 수 있는지였다. 원심은 주식인수인이 회사 주식을 교부받은 시점에 사실상 취득이 있었다고 보았다. 그러나 대법원은 발기설립의 경우, 현물출자로 주식을 인수한 자는 설립 중 회사의 사원 지위에 있다가 설립등기를 마쳐야 비로소 주주 지위로 전환된다고 판단했다.

대법원은 현물출자가 **주주 지위(주식 취득)**를 반대급부로 하는 구조인 만큼, 주주 지위가 확정되는 설립등기 시점에 반대급부의 전부 이행이 이뤄진다고 보아야 한다고 판시했다. 따라서 발기설립되는 주식회사도 설립등기 후에야 현물출자 부동산에 대해 유상승계취득으로서 대금 지급에 준하는 실질 요건을 충족할 수 있으며, 그때 취득세 납세의무가 성립한다고 결론 내렸다.

실무 파장…법인전환·현물출자 ‘취득시점’이 감면 여부 가를 수 있어

업계에서는 이번 판결이 법인전환(현물출자) 과정의 취득시점 판단에서 중요한 기준이 될 것으로 보고 있다. 특히 세제 감면은 개정 시점과 적용 요건에 따라 유불리가 크게 갈리는 만큼, 현물출자 방식 법인전환을 추진하는 경우에는 주식 인수일이나 내부 절차 진행일이 아니라 설립등기일을 기준으로 취득세 성립 및 감면 적용 가능성을 점검해야 한다는 해석이 나온다.

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[판례] 대법원 2025. 10. 16. 선고 2025두33508 판결(사법정보공개포털)

컨테이너를 개조해 매장으로 운영하는 사례가 늘고 있는 가운데, 해당 구조물이 **상가건물 임대차보호법(상가임대차법)**의 보호를 받는 ‘상가건물’에 해당하는지에 대해 대법원이 판단 기준을 재확인했다. 대법원은 “영업에 사용됐다는 사정만으로 상가임대차법 적용을 단정할 수 없다”며, 해당 컨테이너가 법률상 ‘건물’로 인정되는지부터 심리해야 한다고 판시하고 원심판결을 파기환송했다.

“상가임대차법은 ‘사업자등록 대상 건물’ 임대차에 적용”

이번 사건은 속초시 소재 토지 위에 설치된 개조 컨테이너를 임차해 매장으로 운영한 임차인과, 임대차 기간 만료를 이유로 컨테이너 인도를 요구한 임대인 간 분쟁에서 비롯됐다. 임차인은 계약 갱신요구권 등을 근거로 상가임대차법 보호를 주장했고, 1·2심(원심)은 컨테이너가 실질적 영업공간으로 사용된 점 등을 들어 상가임대차법 적용을 인정했다.

그러나 대법원은 상가임대차법이 적용되는 ‘상가건물 임대차’는 사업자등록 대상이 되는 ‘건물’을 영업용으로 사용하는 임대차를 의미한다는 점을 다시 한 번 강조했다. 즉, “가게로 사용됐다”는 사실만으로는 부족하고, 임대차 목적물 자체가 법률상 독립된 부동산으로서의 ‘건물’ 요건을 갖춰야 한다는 취지다.

“쉽게 분리되면 ‘건물’ 아닌 동산…원칙적으로 보호법 적용 어려워”

대법원은 건물로 인정되기 위한 기본 요건으로 기둥·지붕·주벽(주된 벽체) 등 최소한의 구조를 제시했다. 또한 토지에 정착돼 있어야 하며, 토지로부터 쉽게 분리될 수 있는 구조물이라면 법률상 건물로 보기 어렵다고 판시했다.

이에 따라 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과해, 특별한 사정이 없는 한 그 임대차에는 상가임대차법이 원칙적으로 적용되지 않는다는 결론을 제시했다.

원심 “장기간 영업했으니 상가건물” 판단에 제동

대법원은 원심이 컨테이너가 영업시설로 사용된 기간과 형태 등 ‘실질’만을 중심으로 상가건물성을 인정한 점을 지적했다. 대법원은 원심 법원에 대해, 컨테이너가 토지에 고정된 정착물인지, 쉽게 분리 가능한지, 구조상 건물 요건을 갖추는지를 구체적으로 심리한 뒤 상가임대차법상 상가건물 해당 여부를 판단했어야 한다고 판단했다.

결국 대법원은 원심판결에 법리오해가 있다고 보고 이를 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 환송했다.

시장 파장: 컨테이너 매장·가설 점포 임대차 분쟁 ‘기준’ 될 듯

업계에서는 이번 판결이 컨테이너 매장, 팝업스토어형 가설 점포 등 비정형 영업공간 임대차 분쟁에서 중요한 기준이 될 것으로 보고 있다. 특히 임차인이 계약갱신요구권 등 상가임대차법 보호를 주장하는 경우, 앞으로는 “영업을 했느냐”와 별개로 목적물이 법적으로 ‘건물’인지가 핵심 쟁점이 될 가능성이 크다.

전문가들은 실제 분쟁에서는 △기초공사·고정 여부 △철거·이동 난이도 △전기·가스·수도 등 설비의 고정성 △가설건축물 신고 및 공적 기록 등을 두고 다툼이 발생할 수 있다고 본다.

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[판례] 대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결(사법정보공개포털)

국토교통부가 재건축·재개발 정비사업 추진위원회(추진위)와 조합을 대상으로 초기사업비 융자 금리를 연 1%로 낮춘 1년 한시 특판 상품을 내놓는다. 함께 **주택도시보증공사(HUG) 보증료율도 기존 대비 80% 할인(0.2~0.4%)**해 사업 초기 자금 부담을 크게 줄인다는 계획이다.

이번 특판은 2026년 12월 31일까지 ‘사업 신청과 승인’이 완료된 건에 한해 적용되며, 올해 배정된 사업 예산 422.5억 원이 소진될 때까지 운영된다. 

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“용역비·운영비·총회 개최비” 등 초기 운영자금 저리 지원

초기사업비 융자상품은 정비사업 초기에 필요한 용역비, 운영비, 총회 개최비 등 사업비를 저리로 빌려주는 제도다. 2025년 3월 도입 이후 서울·경기·부산·대구 등에서 활용돼 왔다.

다만 **2025년 3월 이전 지정된 조정대상지역 및 투기과열지구(강남·서초·송파·용산)**는 지원 대상에서 제외된다.

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금리·보증료 ‘특판 조건’…추진위·조합 모두 금리 1%

국토부 자료에 따르면 특판 적용 시 조건은 다음과 같다. 

• 추진위: (기본) 금리 2.2% + HUG 보증료 2.1% → (특판) 금리 1.0% + 보증료 0.4% 

• 조합: (기본) 금리 2.2% + HUG 보증료 1.0% → (특판) 금리 1.0% + 보증료 0.2% 

또한 이번 한시 특판은 ‘9.7 주택공급대책’ 후속 조치로, 정비사업 활성화를 위한 선제 지원 성격이라고 설명했다.

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융자 한도는 “사업 연면적” 기준…추진위 최대 15억, 조합 최대 60억

초기사업비 융자 한도는 **사업 연면적(규모)**에 따라 달라진다. 

• 추진위: ~20만㎡ 10억 → 50만㎡ 이상 15억 

• 조합: ~20만㎡ 30억 → ~50만㎡ 60억(표 기준)

특판은 한시 운영으로, 2027년 1월 1일부터는 기본 조건으로 복귀한다.

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신청은 ‘기금도시재생포털’…권역별 HUG 기금센터 문의

세부 내용은 기금도시재생포털에서 확인할 수 있고, 신청 문의는 권역별 HUG 기금센터에서 안내한다. 

문의처(대표번호)

• 동부기금센터: 02-3771-6280

• 서부기금센터: 02-3771-6325

• 남부기금센터: 051-790-3059

• 중부기금센터: 042-363-2430

• 기타 상품 문의(본사): 051-998-2374

다세대주택 임대차(또는 매매) 계약을 중개하는 공인중개사는 **해당 호실에 잡힌 근저당이 ‘공동근저당’**이라면, 같은 건물 다른 세대의 선순위 권리관계가 보증금(대금) 회수에 미치는 영향까지 확인·설명해야 한다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 2부는 임차인들이 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 공제금 청구 소송에서 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 

사건은 “등기부에 근저당은 안내했는데…공동근저당 구조는 설명 못 했다”에서 시작

보도에 따르면 임차인들은 2017년 다세대주택 일부 호실에 임대차 계약을 맺었고, 당시 임대인은 **23개 세대에 걸친 18억 원 규모의 근저당권(공동담보 성격)**을 설정해 둔 상태였다. 이후 2022년 해당 건물이 경매로 넘어가자, 공동근저당이 설정된 다른 세대 임차인들이 선순위 배당을 받으면서 일부 임차인은 보증금 6천만 원 중 2,500만 원만 회수하는 등의 피해가 발생했다. 

쟁점은 “중개사가 중개대상 호실만 설명하면 되는가, 아니면 공동근저당으로 얽힌 **다른 세대의 권리관계(선순위 임차인 등)**까지 설명해야 하는가”였다. 대법원은 임차인이 보증금 회수 가능성을 판단하는 데 필요한 정보라면 중개사가 성실히 제공해야 한다는 취지로, 원심 판단이 확인·설명 의무 법리를 오해했다고 봤다.

중개사 입장에서 “이제부터 반드시 챙겨야 할 포인트”

이번 판단의 핵심은 단순히 **‘해당 호실 등기부에 근저당이 있다/없다’**를 넘어, 공동근저당 구조가 보증금(대금) 회수에 미치는 리스크를 ‘의뢰인이 이해 가능한 수준’으로 설명했는지다. 

1) 등기부에서 ‘공동’ 신호를 먼저 잡아라

• 근저당권 항목에 ‘공동담보’(공동근저당)로 표시되는지

• **공동담보목록(다른 호실/부동산이 함께 묶였는지)**이 존재하는지

• 채권최고액, 순위(선순위/후순위), 추가 담보권(가압류·압류 등)까지 함께 체크

**“이 호실만 보면 안전해 보이는데, 건물 전체로 묶여 있네?”**가 보이면 바로 다음 단계로 넘어가야 합니다. 

2) ‘다른 세대 선순위 권리’가 배당순위를 흔든다

공동근저당은 경매/공매 상황에서 **건물 내 다른 호실의 선순위 임차인(대항력·확정일자 등)**이 먼저 배당받으면, 내 의뢰인의 회수액이 크게 달라질 수 있습니다. 대법원도 바로 이 지점을 설명해야 했다고 봤습니다. 

중개 실무에서 최소한 아래 범주를 “확인했는지/확인 불가인지”를 분명히 해야 합니다.

• 다른 호실에 선순위 임차인 존재 여부

• 선순위 임차인의 전입·확정일자·보증금 규모(배당에 영향)

• 건물 전체 담보총액 대비 경매가(낙찰가) 변동 시 회수 시나리오

3) 확인이 어려우면 “어디까지 확인했고, 무엇이 미확인인지”를 서면화

현장에서 다른 세대 임대차 현황은 자료 확보가 까다로운 경우가 많습니다. 그렇더라도 이번 판결 흐름상 위험한 지점은 **‘확인 못 했는데도 안전한 것처럼 말하는 것’**입니다.
따라서,

• 임대인에게 어떤 자료를 요청했고,

• 어떤 이유로 일부 정보가 미확인이며,

• 그 미확인이 보증금 회수에 어떤 리스크를 만드는지
  를 확인·설명서/특약/상담기록에 남겨 두는 게 분쟁 예방에 직접적입니다.